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상가건물임대차계약

기사승인 2019.09.30  14:23:51

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- 장광덕 변호사

   

[충청광장] 장광덕 변호사

최근 상가건물임대차보호법이 일부 개정되어 기존 계약 당사자 간에 혼선이 있는 듯하다. 상가건물임대차와 관련하여 의뢰인들은 주로 계약갱신 여부, 권리금 회수 여부 및 원상회복의무 여부 등을 문의한다. 상가건물 임대차보호법은 일정한 요건 하에 임차인의 계약갱신요구권 및 계약의 묵시적 갱신을 규정하고 있다.

개정된 상가건물 임대차 보호법에 따르면 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약의 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

따라서 2018년 10월 16일 이전에 임대차계약을 체결하고 위 일자 전에 이미 한 번 이상 계약을 갱신한 임차인은 개정법에 따르더라도 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

또한 계약갱신요구권이 인정되지 않는다고 하더라도, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 차임 등 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 갱신된 임대차의 존속기간은 1년이 된다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있는 반면 임대인은 임차인이 차임 연체 등을 하지 않는 한 갱신된 임대차계약을 해지 할 수 없다. 갱신된 임대차계약은 임대인이 계약 해지의 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지된다.

따라서 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우 임대인이 계약의 묵시적 갱신을 원하지 않는다면 갱신된 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인에게 계약갱신을 하지 않겠다는 거절의 의사를 내용증명 등의 방식으로 통지하여야 한다.

한편, 임대인은 원칙적으로 권리금 지급의무가 없다. 권리금 계약은 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 체결되는 계약으로 임대차계약과는 별도의 계약이다. 다만, 임차인이 상가건물에 시설을 투자하고 영업을 하게 되면, 시설 및 영업권 등을 타인에게 양도할 수 있는 권리가 발한다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금회수기회를 보장하고 있는데, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 이유 없이 임차인이 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 임차인에게 손해가 발생하면, 임대인은 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있다.

최근 대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았다고 하더라도 임대인에게 권리금 회수방해를 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 있다고 판단하여 임차인의 권리금 회수 기회를 넓게 보호하고 있다.

원상회복의무와 관련하여, 상가표준임대차계약서에는 보통 임차인의 포괄적인 원상회복의무가 규정되어 있다. 원상회복이란 원칙적으로 계약 당시를 기준으로 임차인이 상가건물에 가한 변형을 원상으로 복귀시키는 것을 의미한다고 할 것이나, 임대차계약서에 구체적으로 원상회복의 범위를 특정하였다면 그에 따라 의무가 발생한다.

최근 대법원도 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해져야 한다고 하면서, 비록 전 임차인이 설치한 시설이라고 하더라도 임대차계약서에 ‘임대차 종료시 임차인이 점포에 설치된 커피숍 인테리어 시설과 장비를 반출해 원상회복할 의무를 진다’는 내용이 포함된 경우 임차인에게 원상회복의무가 있다는 판시를 한바 있다.

상가건물 임대차계약의 당사자는 계약체결에 앞서 전문가와 상담하고 이와 같은 사항을 계약서에 구체적으로 명시한다면 장차 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지하고 법적 비용을 절감할 수 있을 것이다.

충청일보 webmaster@ccdailynews.com

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