[충청시론] 정세윤 변호사

이번 칼럼에서 다룰 내용은 지난 2018년 10월 16일에 개정된 상가임대차보호법이다. 개정된 상가임대차보호법은 현재까지 약 9개월가량 시행되어 적용되고 있는데, 아직 시행 초기 단계인 이유로 법률 규정에 대한 해석에 대한 문의를 비롯한 임대인과 임차인간의 분쟁이 많아 이번 칼럼에서 구체적으로 살펴보고자 한다.

개정된 상가임대차보호법의 주요 내용 중 몇 가지를 살펴보면 크게 ① 상가임대차 계약갱신요구권이 기존 최초계약기간 포함 5년에서 10년으로 늘어난 것과 ② 재래시장 점포에서는 보호받지 못했던 권리금 회수 기회에 관한 규정이 개정되어 재래시장에서도 권리금 회수기회를 보장받을 수 있다는 것으로 요약될 수 있다. 그 중 이번 칼럼은 주로 문제가 되는 상가임대차보호법 10년, 즉 계약갱신 요구권이 10년으로 연장된 것에 대해 사례를 들어 알아보고자 한다.

개정된 상가임대차보호법에 따라 2018년 10월 16일 이후 최초로 계약이 체결되거나, 갱신되는 임대차에 대해 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 10년까지 계약갱신요구 할 수 있다. 상가임대차보호법 제10조 제2항을 구체적으로 해석하면 2018년 10월 16일 이후 신규로 계약이 되는 임대차, 2018년 10월 15일 이전에 최초 계약이 이루어지고 2018년 10월 16일 이후에 계약갱신이 되는 임대차에 적용된다. 계약갱신요구권이 2018년 10월 16일로 10년으로 개정이 되면서 최초 계약일시에 따라 기존 5년을 적용할 것인지, 아니면 10년이 적용될 것인지는 아래와 같은 각각의 사례에 따라 달리 적용된다.

<사례1. 2018년 10월 16일 이후 신규계약이 체결한 경우> 이 경우는 2018년 10월 16일 이후에 계약이 체결된 건은 개정된 상가임대차보호법이 적용되므로 10년간 계약갱신요구를 할 수 있다. <사례2. 2015년 10월 1일 첫 계약, 2018년 10월 16일 이후 계약갱신>이 경우에는 2015년 10월 1일 최초계약이 된 경우 기존에 갱신요구권은 5년까지인 2019년 10월 1일까지이나 이 때 다시 계약갱신 또는 재계약이 이루어지면 2018년 10월 16일 이후에 갱신이 되는 경우이기에 최초 계약일부터 10년까지 갱신요구를 할 수 있다.

<사례3. 2014년 10월 1일 최초계약, 2018년 10월 16일 이후 계약갱신을 못한 경우> 이 경우 예를 들어 2014년 10월 1일. 신규 계약하여 5년간의 갱신요구권이 적용되어 2019년 10월1일까지는 갱신요구권이 발생한다. 그러나 2018년 10월 16일 ~ 2019년 10월 1일 사이에 계약을 못하면 2019년 10월 1일 계약갱신요구권이 소멸되어 계약이 만료된다. 반면 2018년 10월 16일~2019년 10월 1일 사이에 갱신계약을 하거나, 재계약을 하면 2018년 10월 16일 이후에 갱신이 되는 것이기에 10년을 적용받을 수 있다.

<사례4.2014년 10월 1일 최초계약, 2019년 10월 1일 전 계약갱신 또는 재계약을 한 경우> 이 경우는 상가임대차보호법이 개정된 2018년 10월 16일 이후(최초계약일로 부터 5년 이내 기간에) 계약갱신 또는 재계약을 하면 개정된 내용이 적용되어 최초계약기간부터 10년까지 갱신요구권이 적용받아 2024년 10월 1일까지 갱신요구권이 발생한다.